{"id":1051,"date":"2024-12-28T09:29:00","date_gmt":"2024-12-28T09:29:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.business-plan.it\/blog\/?p=1051"},"modified":"2026-10-20T10:02:49","modified_gmt":"2026-10-20T10:02:49","slug":"business-plan-hotel-esempio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.business-plan.it\/blog\/business-plan-hotel-esempio\/","title":{"rendered":"Business plan hotel: esempio con i numeri, pareggio e DSCR per la banca"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il business plan di un hotel deve dimostrare con numeri verificabili quante <strong>camere-notte<\/strong> servono per coprire costi fissi e <strong>rata del mutuo<\/strong>, e cosa succede se occupazione o tariffa scendono. In questa guida trovi un esempio calcolato di un hotel di 30 camere, con pareggio, DSCR e stress test.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>In breve<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>I ricavi si stimano da <strong>camere-notte disponibili \u00d7 occupazione \u00d7 tariffa media<\/strong>; le ipotesi vanno documentate, non copiate da medie di settore.<\/li>\n\n\n\n<li>Nell&#8217;<a href=\"#esempio\">esempio<\/a> l&#8217;hotel va in pareggio economico al 47,6% di occupazione, ma per pagare anche la rata serve il <strong>55,6%<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li>Con 8 punti di occupazione in meno il <a href=\"#stress-test\">DSCR<\/a> scende da 1,56 a 0,55: la cassa non basta pi\u00f9 per la rata.<\/li>\n\n\n\n<li>L&#8217;imposta di soggiorno <strong>non \u00e8 un ricavo<\/strong> e la locazione di un immobile alberghiero dura <strong>almeno 9 anni<\/strong>: due errori frequenti nelle <a href=\"#errori\">risposte che si trovano online<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 id=\"contenuto\" class=\"wp-block-heading\">Cosa deve contenere il business plan di un hotel?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il business plan di un hotel ha sei parti: progetto, mercato, canali di vendita, organizzazione, investimenti con le fonti di copertura e piano economico-finanziario. Le prime quattro spiegano le ipotesi; le ultime due le traducono in numeri. Chi legge, banca o socio, controlla soprattutto che le ipotesi siano coerenti con i numeri.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Sezione<\/th><th>Cosa scrivere<\/th><th>Cosa controlla chi legge<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Progetto<\/td><td>Formula (nuova apertura, subentro, ristrutturazione), numero di camere, categoria, periodo di apertura<\/td><td>Che le camere-notte disponibili siano calcolate sui giorni reali di apertura<\/td><\/tr><tr><td>Mercato<\/td><td>Domanda della localit\u00e0 per mese, concorrenti diretti con tariffe osservate<\/td><td>Da dove vengono occupazione e tariffa ipotizzate<\/td><\/tr><tr><td>Canali di vendita<\/td><td>Quota di vendite da portali, sito diretto, agenzie e aziende<\/td><td>Che le commissioni siano nei costi<\/td><\/tr><tr><td>Organizzazione<\/td><td>Organico per turni e periodi, servizi esterni (pulizie, lavanderia)<\/td><td>Che il costo del personale sia diviso tra fisso e variabile<\/td><\/tr><tr><td>Investimenti e fonti<\/td><td>Lavori, arredi, attrezzature, avvio, liquidit\u00e0 iniziale; capitale proprio e mutuo<\/td><td>Preventivi, quota di mezzi propri, liquidit\u00e0 per l&#8217;anno di avvio<\/td><\/tr><tr><td>Piano economico-finanziario<\/td><td>Conto economico, cassa mensile, rata, DSCR, scenario avverso, almeno 3\u20135 anni<\/td><td>Che la cassa copra la rata anche se le ipotesi peggiorano<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per la parte descrittiva puoi partire dal fac simile di <a href=\"https:\/\/www.business-plan.it\/Executive-Summary-Business-Plan-italiano.pptx\">Executive Summary in PowerPoint<\/a>. Struttura completa e checklist sono nella <a href=\"https:\/\/www.business-plan.it\/guida.htm\">guida al business plan<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"costi\" class=\"wp-block-heading\">Quali costi ha un hotel, e quali sono fissi o variabili?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un costo \u00e8 <strong>fisso<\/strong> se resta uguale con l&#8217;hotel pieno o vuoto, <strong>variabile<\/strong> se cresce con le camere vendute. Il personale \u00e8 in parte fisso (direzione, reception di base, manutenzione) e in parte variabile (piani, extra nei picchi). Le commissioni dei portali sono variabili e crescono con l&#8217;occupazione.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Voce<\/th><th>Tipo<\/th><th>Come stimarla<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Canone di locazione o d&#8217;affitto d&#8217;azienda<\/td><td>Fisso<\/td><td>Dal contratto o dalla proposta del proprietario<\/td><\/tr><tr><td>Personale di struttura (direzione, reception, manutenzione)<\/td><td>Fisso<\/td><td>Organico per turni \u00d7 costo aziendale, con contributi e TFR<\/td><\/tr><tr><td>Personale ai piani ed extra stagionali<\/td><td>Variabile<\/td><td>Costo per camera pulita o ore per camera venduta<\/td><\/tr><tr><td>Pulizie, lavanderia, colazione, kit di cortesia<\/td><td>Variabile<\/td><td>Costo per camera venduta, dai preventivi dei fornitori<\/td><\/tr><tr><td>Commissioni dei portali<\/td><td>Variabile<\/td><td>Percentuale del contratto \u00d7 quota di vendite da portale<\/td><\/tr><tr><td>Utenze<\/td><td>In parte fisso<\/td><td>Consumi storici dell&#8217;immobile o stima del tecnico<\/td><\/tr><tr><td>Assicurazioni, manutenzione ordinaria, software gestionali<\/td><td>Fisso<\/td><td>Preventivi e canoni annui<\/td><\/tr><tr><td>Ammortamenti<\/td><td>Fisso, non di cassa<\/td><td>Investimento \u00f7 anni di utilizzo, con il commercialista<\/td><\/tr><tr><td>Interessi e quota capitale del mutuo<\/td><td>Interessi a conto economico, quota capitale solo in cassa<\/td><td>Piano di ammortamento della banca<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le percentuali &#8220;di settore&#8221; sul costo del personale circolano senza fonte verificabile: stima l&#8217;organico che ti serve davvero, mese per mese. La quota capitale della rata non \u00e8 un costo, ma esce dalla cassa: per questo il pareggio va calcolato <a href=\"#pareggio\">due volte<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"ricavi\" class=\"wp-block-heading\">Come si stimano i ricavi: occupazione, tariffa media e RevPAR?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">I ricavi camere si calcolano moltiplicando le <strong>camere-notte disponibili<\/strong> per l&#8217;occupazione e per la tariffa media (ADR). Un hotel di 30 camere aperto tutto l&#8217;anno ha 10.950 camere-notte; con il 60% di occupazione e 105 \u20ac di tariffa media ricava 689.850 \u20ac dalle camere.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Occupazione<\/strong> = camere vendute \u00f7 camere-notte disponibili.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>ADR<\/strong> (tariffa media) = ricavo camere \u00f7 camere vendute.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>RevPAR<\/strong> = ricavo camere \u00f7 camere-notte disponibili, cio\u00e8 ADR \u00d7 occupazione. Serve a confrontare hotel di dimensioni diverse.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Stima occupazione e tariffa <strong>mese per mese<\/strong>, partendo dalla domanda della localit\u00e0 (dati dell&#8217;ufficio statistico regionale o ISTAT) e dalle tariffe dei concorrenti diretti. Un hotel nuovo parte pi\u00f9 basso e cresce nei primi anni. Non usare i dati di agosto come media annua: sono il picco, non l&#8217;anno.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Colazione, bar e servizi extra vanno a parte, legati alle camere vendute. L&#8217;imposta di soggiorno resta fuori dai ricavi: <a href=\"#errori\">perch\u00e9<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"esempio\" class=\"wp-block-heading\">Esempio: il business plan di un hotel di 30 camere con i numeri<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nell&#8217;esempio un hotel di 30 camere in locazione investe 660.000 \u20ac e chiude il primo anno con un margine operativo lordo (MOL) di soli 13.313 \u20ac: la rata del mutuo, 70.386 \u20ac, la paga la liquidit\u00e0 iniziale. Dal secondo anno la cassa copre la rata 1,56 volte (DSCR).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Esempio illustrativo con cifre inventate: non \u00e8 un caso cliente n\u00e9 un dato di mercato. Sostituisci ogni ipotesi con i tuoi preventivi e contratti.<\/em><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Investimento<\/strong> 660.000 \u20ac: lavori e arredi 450.000, software e attrezzature 30.000, avvio 30.000, cauzione 30.000, liquidit\u00e0 iniziale 120.000.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Fonti<\/strong>: capitale proprio 260.000 \u20ac, mutuo 400.000 \u20ac a 7 anni al 5,5%.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ricavi<\/strong>: 10.950 camere-notte, extra 8 \u20ac per camera venduta.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Costi variabili<\/strong>: 22 \u20ac per camera venduta; 55% delle vendite da portali con commissione del 18%.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Costi fissi<\/strong> 420.000 \u20ac all&#8217;anno: personale di struttura 200.000, canone 96.000, utenze 50.000, manutenzione e assicurazioni 30.000, marketing e software 28.000, amministrazione 16.000.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Ammortamenti<\/strong>: 480.000 \u20ac in 9 anni, la durata minima della locazione alberghiera.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Voce (\u20ac)<\/th><th>Anno 1<\/th><th>Anno 2<\/th><th>Anno 3<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Occupazione<\/td><td>52%<\/td><td>60%<\/td><td>66%<\/td><\/tr><tr><td>Camere vendute<\/td><td>5.694<\/td><td>6.570<\/td><td>7.227<\/td><\/tr><tr><td>Tariffa media (ADR)<\/td><td>100<\/td><td>105<\/td><td>110<\/td><\/tr><tr><td>Ricavi camere<\/td><td>569.400<\/td><td>689.850<\/td><td>794.970<\/td><\/tr><tr><td>Ricavi extra<\/td><td>45.552<\/td><td>52.560<\/td><td>57.816<\/td><\/tr><tr><td><strong>Ricavi totali<\/strong><\/td><td><strong>614.952<\/strong><\/td><td><strong>742.410<\/strong><\/td><td><strong>852.786<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Costi variabili per camera<\/td><td>\u2212125.268<\/td><td>\u2212144.540<\/td><td>\u2212158.994<\/td><\/tr><tr><td>Commissioni dei portali<\/td><td>\u221256.371<\/td><td>\u221268.295<\/td><td>\u221278.702<\/td><\/tr><tr><td>Costi fissi<\/td><td>\u2212420.000<\/td><td>\u2212420.000<\/td><td>\u2212420.000<\/td><\/tr><tr><td><strong>MOL (EBITDA)<\/strong><\/td><td><strong>13.313<\/strong><\/td><td><strong>109.575<\/strong><\/td><td><strong>195.090<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Ammortamenti<\/td><td>\u221253.333<\/td><td>\u221253.333<\/td><td>\u221253.333<\/td><\/tr><tr><td>Interessi<\/td><td>\u221222.000<\/td><td>\u221219.339<\/td><td>\u221216.531<\/td><\/tr><tr><td>Risultato prima delle imposte<\/td><td>\u221262.020<\/td><td>36.903<\/td><td>125.225<\/td><\/tr><tr><td>Rata del mutuo (capitale + interessi)<\/td><td>70.386<\/td><td>70.386<\/td><td>70.386<\/td><\/tr><tr><td><strong>DSCR (MOL \u00f7 rata)<\/strong><\/td><td><strong>0,19<\/strong><\/td><td><strong>1,56<\/strong><\/td><td><strong>2,77<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il primo anno la liquidit\u00e0 scende da 120.000 a circa 62.900 \u20ac; in alternativa si chiede un <strong>preammortamento<\/strong> (solo interessi all&#8217;inizio). L&#8217;esempio \u00e8 <strong>prima delle imposte<\/strong> e ignora i tempi d&#8217;incasso dei portali: nel piano reale entrambi riducono cassa e DSCR.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"pareggio\" class=\"wp-block-heading\">Quante camere servono per andare in pareggio e per pagare il mutuo?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Il pareggio si calcola dividendo i costi fissi per il margine di ogni camera venduta. Nell&#8217;esempio, al secondo anno, l&#8217;hotel copre i costi con il <strong>47,6%<\/strong> di occupazione, ma per pagare anche la rata del mutuo deve arrivare al <strong>55,6%<\/strong>. La banca guarda il secondo numero.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Margine per camera venduta<\/strong> = tariffa media + extra \u2212 costi variabili \u2212 commissione media<br>= 105 + 8 \u2212 22 \u2212 10,40 = <strong>80,61 \u20ac<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Pareggio<\/th><th>Formula<\/th><th>Camere da vendere<\/th><th>Occupazione<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Economico (MOL = 0)<\/td><td>420.000 \u00f7 80,61<\/td><td>5.211<\/td><td>47,6%<\/td><\/tr><tr><td>Di cassa (MOL = rata)<\/td><td>(420.000 + 70.386) \u00f7 80,61<\/td><td>6.084<\/td><td>55,6%<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Molte formule online mettono la rata tra i costi fissi: cos\u00ec si mescolano costi e uscite di cassa, e non si vede quanta parte della rata resta scoperta. Tieni i due calcoli separati e ripetili <strong>per mese<\/strong> se l&#8217;hotel ha forte stagionalit\u00e0: in bassa stagione la soglia cambia.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"stress-test\" class=\"wp-block-heading\">Cosa succede se occupazione, tariffa o canali di vendita peggiorano?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Con costi fissi alti, piccoli scostamenti pesano molto. Nell&#8217;esempio ogni punto di occupazione vale circa <strong>8.800 \u20ac di MOL<\/strong>: con 8 punti in meno il DSCR del secondo anno scende da 1,56 a 0,55 e la cassa non copre pi\u00f9 la rata. Per questo il piano deve mostrare almeno uno scenario avverso.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Scenario (anno 2)<\/th><th>Ricavi<\/th><th>MOL<\/th><th>DSCR<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Base<\/td><td>742.410 \u20ac<\/td><td>109.575 \u20ac<\/td><td>1,56<\/td><\/tr><tr><td>Occupazione \u22128 punti (60% \u2192 52%)<\/td><td>643.422 \u20ac<\/td><td>38.965 \u20ac<\/td><td>0,55<\/td><\/tr><tr><td>Tariffa media \u22128% (105 \u2192 96,60 \u20ac)<\/td><td>687.222 \u20ac<\/td><td>59.850 \u20ac<\/td><td>0,85<\/td><\/tr><tr><td>Vendite da portali dal 55% al 70%<\/td><td>742.410 \u20ac<\/td><td>90.949 \u20ac<\/td><td>1,29<\/td><\/tr><tr><td>Tutti e tre insieme<\/td><td>595.592 \u20ac<\/td><td>\u221218.981 \u20ac<\/td><td>\u22120,27<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Occupazione e tariffa pesano pi\u00f9 delle commissioni.<\/strong> Nell&#8217;esempio il \u22128% di tariffa toglie 49.725 \u20ac di MOL, gli 8 punti di occupazione in meno 70.610 \u20ac: 8 punti sono il 13% delle camere vendute. Scrivi nel piano cosa faresti in ciascun caso: riduzione dell&#8217;organico extra, preammortamento, apporto dei soci.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"formula\" class=\"wp-block-heading\">Locazione, affitto d&#8217;azienda o acquisto: cosa cambia nel piano?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La formula cambia investimento, costi fissi e rischio. In <strong>locazione<\/strong> paghi un canone fisso e investi in lavori e arredi; con l&#8217;<strong>affitto d&#8217;azienda<\/strong> subentri in un hotel gi\u00e0 organizzato; con l&#8217;<strong>acquisto<\/strong> l&#8217;investimento e il debito crescono, ma il canone sparisce. La durata del contratto deve reggere quella del mutuo.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th><\/th><th>Locazione dell&#8217;immobile<\/th><th>Affitto d&#8217;azienda<\/th><th>Acquisto<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Cosa ottieni<\/td><td>Solo l&#8217;immobile<\/td><td>Azienda avviata: immobile, arredi, licenze, a volte personale<\/td><td>Propriet\u00e0 dell&#8217;immobile<\/td><\/tr><tr><td>Investimento iniziale<\/td><td>Medio: lavori, arredi, cauzione<\/td><td>Pi\u00f9 basso, salvo rinnovi<\/td><td>Alto: prezzo, imposte, notaio, lavori<\/td><\/tr><tr><td>Conto economico<\/td><td>Canone tra i costi fissi<\/td><td>Canone d&#8217;affitto d&#8217;azienda tra i costi fissi<\/td><td>Ammortamenti e interessi al posto del canone<\/td><\/tr><tr><td>Durata<\/td><td>Minimo 9 anni per legge<\/td><td>Quella del contratto<\/td><td>\u2014<\/td><\/tr><tr><td>Rischio principale<\/td><td>Canone rigido se l&#8217;occupazione scende<\/td><td>Mancato rinnovo, stato delle dotazioni<\/td><td>Debito alto nei primi anni<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Per la <strong>locazione<\/strong> di un immobile adibito ad attivit\u00e0 alberghiera la legge fissa una durata minima di 9 anni (art. 27 della legge 392\/1978), non 6. L&#8217;affitto d&#8217;azienda segue invece le regole del contratto: fai verificare a un legale durata e rinnovo prima di firmare il mutuo.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"errori\" class=\"wp-block-heading\">Cosa si legge in giro e come funziona davvero<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Molte risposte online, comprese quelle generate dall&#8217;intelligenza artificiale, ripetono errori che falsano il business plan di un hotel. Abbiamo confrontato le sei pi\u00f9 frequenti con le norme e le linee guida in vigore a ottobre 2026: ecco cosa dicono davvero.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Cosa si legge<\/th><th>Come funziona davvero<\/th><th>Fonte<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>&#8220;L&#8217;imposta di soggiorno \u00e8 un ricavo accessorio&#8221;<\/td><td>\u00c8 a carico di chi alloggia. Il gestore la versa al Comune, ne risponde con diritto di rivalsa e presenta la dichiarazione entro il 30 giugno dell&#8217;anno successivo. Non va tra i ricavi<\/td><td>D.Lgs. 23\/2011, art. 4, commi 1 e 1-ter<\/td><\/tr><tr><td>&#8220;Il contratto d&#8217;affitto di un hotel \u00e8 un 6+6&#8221;<\/td><td>La locazione di un immobile adibito ad attivit\u00e0 alberghiera non pu\u00f2 durare meno di 9 anni<\/td><td>L. 392\/1978, art. 27, comma 3<\/td><\/tr><tr><td>&#8220;La banca chiede un DSCR minimo di 1,2\u20131,3&#8221;<\/td><td>Le linee guida europee sul credito indicano il DSCR tra le metriche, ma non fissano una soglia unica: la decide ogni banca<\/td><td>EBA\/GL\/2020\/06<\/td><\/tr><tr><td>&#8220;In Italia gli hotel sono pieni al 70\u201376%&#8221;<\/td><td>Sono dati di picco estivo, non medie annue. Per il piano servono i dati mensili della tua localit\u00e0<\/td><td>Confronto con le date delle fonti citate<\/td><\/tr><tr><td>&#8220;Il pareggio \u00e8 costi fissi \u00f7 margine, con la rata dentro i costi fissi&#8221;<\/td><td>La quota capitale non \u00e8 un costo: va calcolato a parte il pareggio di cassa<\/td><td><a href=\"#pareggio\">Esempio<\/a><\/td><\/tr><tr><td>&#8220;Imposte al 28\u201330% dell&#8217;utile&#8221;<\/td><td>IRES e IRAP hanno basi imponibili diverse: la stima va fatta con il commercialista<\/td><td>\u2014<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h2 id=\"banca\" class=\"wp-block-heading\">Cosa guarda la banca nel business plan di un hotel?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La banca verifica che la cassa prodotta dall&#8217;hotel paghi la rata <strong>anno per anno<\/strong>, anche nello scenario avverso, e che l&#8217;investimento sia coperto senza buchi. Guarda il DSCR, la quota di capitale proprio, i preventivi dei lavori, l&#8217;esperienza di chi gestisce e la durata del contratto rispetto al mutuo.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>DSCR per anno<\/strong>, base e avverso: un buon valore medio pu\u00f2 nascondere un primo anno sotto 1, come nell&#8217;esempio.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Fonti e impieghi<\/strong>: ogni euro di investimento, liquidit\u00e0 iniziale compresa, ha una copertura dichiarata.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Preventivi e computi<\/strong> per lavori e arredi: gli sforamenti di cantiere sono un rischio tipico delle ristrutturazioni.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Contratto e durata<\/strong>: se la locazione scade prima del mutuo, la banca chieder\u00e0 come prosegue l&#8217;attivit\u00e0.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Chi gestisce<\/strong>: esperienza alberghiera documentata o un gestore professionale.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Formula e uso del DSCR sono nella <a href=\"https:\/\/www.business-plan.it\/dscr.htm\">guida al DSCR<\/a>; documenti e motivi di rifiuto nella guida al <a href=\"https:\/\/www.business-plan.it\/blog\/business-plan-per-ottenere-finanziamenti-bancari-guida-completa\/\">business plan per finanziamento bancario<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 id=\"supporto\" class=\"wp-block-heading\">Software, Audit o redazione affidata: quale supporto scegliere?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dipende da cosa hai gi\u00e0 e da quanto tempo hai. Se vuoi costruire il piano da solo serve un modello che tenga coerenti conto economico, cassa e DSCR; se il piano esiste serve una verifica; se la scadenza \u00e8 vicina e il piano manca, la redazione affidata. Nessuna di queste opzioni garantisce il finanziamento.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>La tua situazione<\/th><th>Cosa usare<\/th><th>Costo<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Non hai ancora i numeri e vuoi capire se l&#8217;idea regge<\/td><td><a href=\"https:\/\/www.business-plan.it\/verifica-idea-business-plan.htm\">Verifica Idea<\/a>, circa 2 minuti<\/td><td>Gratis<\/td><\/tr><tr><td>Vuoi costruire il piano da solo<\/td><td><a href=\"https:\/\/www.business-plan.it\/software-business-plan-excel.htm\">Software Business-Plan.it Excel 2026<\/a> con DSCR, PC e Mac, licenza illimitata, nessun abbonamento<\/td><td>PRO 122 \u20ac IVA inclusa \u00b7 Demo gratuita con output disabilitati<\/td><\/tr><tr><td>Hai un piano e vuoi un punteggio di bancabilit\u00e0<\/td><td><a href=\"https:\/\/www.business-plan.it\/business-plan-score.htm\">Business Plan Score<\/a>, 20 domande<\/td><td>Gratis<\/td><\/tr><tr><td>Il piano \u00e8 scritto e non sai se regge davanti alla banca<\/td><td><a href=\"https:\/\/www.business-plan.it\/business-plan-audit.htm\">Audit del business plan<\/a> in 48 ore dal pagamento; non riscrive il piano<\/td><td>390 \u20ac<\/td><\/tr><tr><td>Scadenza vicina e piano assente<\/td><td><a href=\"https:\/\/www.business-plan.it\/consulenza-business-plan.htm\">Business Plan EXPRESS 48h<\/a>, dopo verifica di idoneit\u00e0 e discovery call<\/td><td>Preventivo dopo la call<\/td><\/tr><tr><td>Hotel gi\u00e0 finanziato, con covenant o soci da aggiornare<\/td><td><a href=\"https:\/\/www.business-plan.it\/monitoraggio-business-plan.htm\">Revisione trimestrale del piano<\/a><\/td><td>Call di 30 minuti<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-buttons is-layout-flex wp-block-buttons-is-layout-flex\">\n<div class=\"wp-block-button\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/www.business-plan.it\/software-business-plan-excel.htm\">Prova la Demo del software<\/a><\/div>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-button is-style-outline is-style-outline--1\"><a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" href=\"https:\/\/www.business-plan.it\/verifica-idea-business-plan.htm\">Verifica la tua idea in 2 minuti<\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n\n<h2 id=\"faq\" class=\"wp-block-heading\">Domande frequenti<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quanto costa aprire un hotel?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Non esiste un costo standard affidabile: dipende dalla formula (locazione, affitto d&#8217;azienda o acquisto), dal numero di camere, dallo stato dell&#8217;immobile e dalla categoria. Nell&#8217;esempio di questa guida un hotel di 30 camere in locazione investe 660.000 \u20ac, ma sono ipotesi: il dato vero viene da preventivi e computi metrici.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Che tasso di occupazione mettere nel primo anno?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quello che riesci a documentare: domanda della localit\u00e0 mese per mese, tariffe e occupazione dei concorrenti diretti, canali di vendita gi\u00e0 attivi. Un hotel nuovo parte pi\u00f9 basso di uno avviato. Mostra sempre anche uno scenario con occupazione inferiore e verifica che la cassa copra la rata.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L&#8217;imposta di soggiorno va nei ricavi dell&#8217;hotel?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No. \u00c8 un&#8217;imposta a carico di chi alloggia: il gestore la incassa, la versa al Comune e presenta la dichiarazione entro il 30 giugno dell&#8217;anno successivo (D.Lgs. 23\/2011, art. 4). Nel piano non aumenta i ricavi e non va sommata alla tariffa media.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Quanto dura un contratto di locazione per un hotel?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Almeno 9 anni, se l&#8217;immobile \u00e8 adibito ad attivit\u00e0 alberghiera: lo stabilisce l&#8217;articolo 27 della legge 392\/1978. Se il contratto indica una durata inferiore, vale comunque quella minima. Nel piano conviene che la durata residua del contratto superi quella del mutuo.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Il business plan garantisce il mutuo per l&#8217;hotel?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No. Il business plan documenta il progetto e la capacit\u00e0 di rimborso; la decisione resta alla banca, che valuta anche garanzie, storia dei pagamenti, mezzi propri e la propria politica del credito. Conviene diffidare di chi promette l&#8217;approvazione.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Posso usare un modello Excel generico per un hotel?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">S\u00ec, se ti permette di calcolare i ricavi da camere-notte, occupazione e tariffa, di dividere i costi tra fissi e variabili, di lavorare per mese e di mostrare rata e DSCR in uno scenario avverso. Un modello che parte solo dal fatturato annuo non basta per un hotel.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il business plan di un hotel deve dimostrare con numeri&hellip;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1052,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[95],"class_list":["post-1051","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-business-plan","tag-hotel"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.7 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Business plan hotel: esempio con costi, ricavi e DSCR<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Esempio di business plan per un hotel di 30 camere: costi, ricavi, pareggio di cassa e DSCR calcolati, stress test ed errori da evitare con la banca.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.business-plan.it\/blog\/business-plan-hotel-esempio\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"it_IT\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Business plan hotel: esempio con costi, ricavi e DSCR\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Esempio di business plan per un hotel di 30 camere: costi, ricavi, pareggio di cassa e DSCR calcolati, stress test ed errori da evitare con la banca.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.business-plan.it\/blog\/business-plan-hotel-esempio\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Business-Plan.it \u2013 Case Study &amp; 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